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        房地產終極大招,政府要下場收房子了嗎?

        2024-05-17 10:18 來源: 騰訊網 編輯:玖柒六 瀏覽量:0

        最近地產股漲得很好,全因小作文行情。

        小作文咋說的呢?

        彭博社說了,中國考慮政府購買存量住房緩解供過于求,就是政府收購房子去庫存。

        然后各路神仙開始發揮,什么政府收購7萬億,以舊換新10萬億,城中村改造20萬億……

        不知道啥時候開始,萬億這個計量單位已經變得稀疏平常。

        就在大家將信將疑的時候,有個地方跳出來了,公開宣布,我就準備這么干了。

        這個地方是杭州臨安,都談不上縣級市,只是杭州的一個市轄區。

        臨安區政府說了,咱收的房子啊,要以整棟為單位收,同時單位建筑面積不超過70平米。

        其次,這個房源還要配車位,60平以下每套0.6個,60平以上每套1個。

        收購價是周邊房子的評估最高價。

        這次收購不超過10000平方米,只要現房或者一年內可以交付的房子。

        我用小學數學扎實的功底認真計算了一下,每套房70平,10000平米相當于143套房,同時要配備143個車位。

        看到這個要求,讓我想到一個段子,用人單位招聘,年齡不得超過25歲,但是工作經驗不得少于30年;說了性別不限,但又要求穿黑絲上班;說好狼性文化,一個月工資3000,其中2000還是績效。

        臨安的這則公告就給我這種感覺。

        你說當下的現房或者一年內可以交付的房子,居然可以搞到建筑面積不到70平,同時還要配備車位,并且還是一整棟樓都是這樣的,哪家房產商會設計這么秀逗的住宅啊。

        前后矛盾,根本沒有誠意。

        除非……

        除非它收的不是住宅,是商住。

        對嘛,商住就講得通了,它完全符合臨安收房的定位,這些看似前后矛盾的要求,突然又變得合理起來。

        話說,政府收再多的商住,跟現在一二手房買賣有關系不?

        半毛錢關系都木有,商住完全是一種獨立的存在,二手房買賣的時候,根本不帶它玩的,不入流的東西。

        實際上政府收購存量房也不是什么很新奇的東西,早在2022年就有城市開始搞了,而且這規模比臨安不知道大了幾個數量級。

        這個城市就是鄭州。

        2022年9月,鄭州就已經完成了第一批2萬套人才公寓收購,至今高標準籌集人才公寓20.1萬套(間),配租3.7萬套(間)。

        公告上講得非常清楚,“加快保障房租賃,降低公寓市場庫存”,跟我們認知里的一二手房交易依然沒有半毛錢關系。

        而且這兩年鄭州房價的走勢,也從側面證明了政府收購存量公寓并不會影響房價持續萎靡。

        可能有人會說,不對啊,前不久好多城市,比如鄭州、南京、福州、武漢、青島、無錫搞以舊換新又是怎么回事,好像也是政府下場收購房產吧。

        沒錯啦,這個和政府收購存量房是兩碼事。

        以舊換新指的是政府收購你的二手房,然后你拿著錢去買一套新房。

        而且收購的二手房要求還是非??量?,以鄭州為例,要求房齡不超過15年,面積不超過120平,位置還必須在金水區和鄭東新區,還要在三環內。

        啥概念?

        房齡15年以內,也就是2010年以后竣工的房子,三環以內的金水區和鄭東新區,綜合起來相當于北京三環內或者上海內環內2010年以后120平以下的房子。

        捫心自問,你說滿足條件的房子能有多少?

        這種政策針對的還是頂層的那些富余階層,大部分人是涉及不到的,畢竟站在政府的角度,它把房子收回來也要考慮后續運營問題。

        虧可以,但不能虧得太夸張。

        并且,這種收購還有上限,全年只收5000套。

        因此迄今為止,還沒有一個面向普通群眾或者普通開發商的收購政策。

        其實政府挑挑揀揀也是情有可原的,關鍵是大家都沒錢,想要消耗如此龐大的庫存,靠地方舉債顯然是行不通的。

        于是大家又就聯系到最近準備發的超長期國債,有沒有可能這次超長期國債就是給收購房地產做準備的呢?

        話說這次的超長期國債有1萬億呢。

        我看了下,國債的用途有五點:1、糧食安全;2、能源安全;3產業鏈供應鏈穩定安全;4、城市基礎設施和保障性安居工程配套基礎設施;5生態環境保護修復。

        其中第四點的確提到了保障性住房的建設,但請注意,這里的保障性住房只針對人口在300萬人以上的城市,一共35個,分別是:

        上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、蘇州、石家莊、合肥、南寧、廈門、太原、貴陽、烏魯木齊、寧波、無錫、福州、長春、南昌、常州。

        也就是說,除了這35個城市以外,別的城市房地產基本已經蓋棺定論了。

        說實話,1萬億看著挺多,但有多少可以分到保障性住房上,然后這35個城市又怎么分配資金。

        哪怕把1萬億都分給它們,平均一個城市也就285億,200多億還不如直接發個城投債得了,實際肯定會更少。

        所以我并不認為把這些錢砸到保障性住房的建設上,會改變房地產的現狀,因為體量實在太小。

        之前有各種機構測算過:

        如果要把住房去化周期壓降到 18 個月以內,對應需 要消化 7.7 億平方米庫存,對應均價約為 9779 元/平方米,大概需要7萬億。

        這還不算以舊換新的二手房收購。

        還有一個很致命的問題,就是房子就算收回來了,該如何運營?

        看上面的意思應該是做公租房,走新加坡模式的。

        但是以中國現在平均租售比來看,買房出租恐怕真的要100年才能回本,這還不算期間龐大的運營成本。

        以老夫當年做長租公寓的經驗看,2000塊租進來的房子,4000塊租出去才剛剛打平,也就是說運營成本起碼去掉一半。

        所以吧,我倒是更加傾向于國家對于保障性住房的態度是試點型的,絕對不像某些自媒體認為的那種大包大攬,然后房價開始猛漲。

        比如鄭州收購公寓就開了一個很好的頭,當然,還有深圳,廣州等等,這些城市已經動起來了。

        房地產市場已經慢慢地發生了改變,只不過這些改變不是某些人希望看到的結果罷了。

        還有一點大家一定要注意,即使政府出面收購房產,也一定作為民生保底用的,讓更多買不起房的人可以安心租房,不用擔心被房東趕走。

        未來租房會漸漸成為年輕人的首選,只要經濟沒有好轉,買房的人只會越來越少。若干年后,等保障房制度成熟起來了,說不定房地產稅之類東西就要搞起來了,以此來彌補財政的虧空。

        還是那句老話,在形勢不明朗的情況下,盡可能不要負債。

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