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        江蘇多地試行 全國超60城破題 存量房“以舊換新”如何行穩致遠

        2024-05-23 10:51 來源: 中國江蘇網 編輯:沙風 瀏覽量:0

        5月21日,首批參與南京市存量房“以舊換新”活動的10位業主代表正式簽約。在首批完成線下驗房并出具評估價格的100套房源中,有52位業主確認成交。南京房地產業協會副會長兼秘書長張輝說,“以舊換新”作為穩樓市政策舉措中的創新性做法,既盤活存量房產又優化增量住房,起到一舉兩得的效果。

        記者了解到,此前也有其他城市嘗試收購存量房“以舊換新”,然而市場反應不一。南京破題存量房“以舊換新”為何有較好市場反應,市場還有何期盼,如何行穩致遠?

        簽約業主:

        “老破小”換成電梯房

        活動現場,記者見到喜氣洋洋來簽約的華志勇夫婦。他們告訴記者,自家房子在建鄴區南湖一帶,是沒有電梯的“老破小”,“我們家在7樓,每天回家要爬樓,早就想換個有電梯的房子?!?/p>

        “以舊換新”活動讓華志勇夫婦實現心愿。他們選的新房是棲霞區頤和縵山項目,115平方米、三房,比老房子大30多平方米。夫妻倆對這次置換很滿意,“新房在城東,自然環境好,很適合養老。有了電梯,再也不用擔心爬不動樓梯了?!?/p>

        這是華志勇夫婦的心愿達成時間表:4月27日看到南京安居建設集團發布存量房“以舊換新”試點公告;4月29日到安居集團活動現場咨詢,當天乘坐服務車輛到新房現場看房;5月2日交意向金;5月16日舊房評估價格出爐;5月21日正式簽約。

        首批參與南京市存量房“以舊換新”活動的部分業主代表。 劉霞 攝

        舊房難賣、置換難,是此次簽約業主遇到的共同問題,也折射出房地產市場改善性需求的潛力所在。簽約業主李偉告訴記者:“我父母的房子在鼓樓區老城區,沒有電梯,他們年紀大了上下樓困難。想加裝電梯,鄰居們卻始終達不成統一意見;想賣房,掛出去兩年無人問津,偶爾接到電話都是中介希望降價的。父母只好搬到江北一家養老院去住?!? 看到存量房“以舊換新”活動后,他迅速報名,并為父母選了一套養老院附近的頤和鉑岸江璟新房。120平方米老房子置換130平方米新房,舊房評估價占新房總價70%多,補足余款,7月可拿新房。

        簽約業主徐女士的“換房時間表”更短,從登記報名、意向認購,到中介評估、確認成交,僅15天。徐女士原本就住在頤和鉑岸江璟,一直想把鼓樓區老房子賣掉,在同一小區給父母也買一套。如今,她和父母如愿換上新房,她用“驚喜”兩個字來形容此刻心情。

        “4月27日發布的存量住房‘以舊換新’公告,受到社會廣泛關注,市民登記報名、意向認購積極踴躍?!蹦暇┌簿咏ㄔO集團相關負責人說,截至5月20日,線上、電話、現場等各類咨詢約3450組,微信小程序“寧換新”平臺登記意向報名約4150組,初審符合條件的登記約3430組?,F場累計來訪約2230組,繳納新房意向認籌金的換房人515組。

        舊房估價:

        流程公開公正,結果較為客觀

        在簽約現場,業主均表示對舊房子評估價較滿意。

        “達到心理預期?!比A志勇說,同小區房子兩年內都沒有成交案例,最終評估價到底會給多少,起初心里沒有底。最后收到工作人員報來的價格,華志勇覺得很客觀,表示認可。

        李偉說,當時3家評估機構一起來家里現場評估,拍照片、填表格,最后工作人員給出的價格,“比我心理預期略低,但比市場價略高,我們接受”。此外,相比自己賣房省去中介費,他感到很滿意。

        簽約業主孫琳佳告訴記者,自己在建鄴區的一套小房子在二手房網站掛了兩年多,一共被“砍價”12次,最多一次直接降50萬元,“心態快要崩了”。此次評估機構給出的價格沒有此前擔心的“大砍刀”,評估價較為公正。

        “我們通過機制來保障結果客觀?!蹦暇┌簿咏ㄔO集團相關負責人說,“比如怎么遴選評估機構,評估工作前進行培訓,規范工作流程。但我們不去干涉評估結果。每個客戶會有3家評估機構上門,出3份評估報告,最終選取中間值?!彼硎?,首批成交完成后,將進行流程復盤和總結,找出問題和不足,調整優化整個試點策略和方向。

        目前,意向客戶二手房評估工作正在有序進行中。在上周完成首批100套房源線下驗房、評估結果出具等工作后,南京安居建設集團又從評估機構庫里搖號選定2批評估機構,開展第二批200套房源的驗房評估工作。這一批房源,預計6月上旬基本完成現場查驗,并于上門之日起5—8個工作日出具評估結果,反饋給業主。

        存量房“以舊換新”活動得到南京各相關部門有力支持。南京不動產登記部門聯手房產和稅務部門,共同搭建快速響應溝通小組,為南京安居建設集團提供不動產轉移登記、資金監管、稅費繳納等政策解讀和咨詢服務,推動“一件事一次辦”。南京市不動產登記中心還設立住房“以舊換新”服務專窗,提供點對點辦證服務。

        市民期待:

        更多區域、更多新房參與

        去年下半年以來,我省各地以不同路徑探索存量住宅“以舊換新”。去年11月,蘇州市太倉市嘗試以國企收購方式支持市民存量住宅“以舊換新”,受到市場好評。隨后,蘇州市相城區、海安市、南京市、無錫市梁溪區紛紛跟進,啟動國企收購方式存量房“以舊換新”。

        張輝認為,存量房“以舊換新”直擊房地產市場痛點,盤活存量房源、激活新房市場。閑置的存量房收購之后可用作租賃住房,解決住房剛性需求,盤活存量房源;存量房賣掉后,可有效滿足居民購買改善房的資金需求,激活新房市場。

        南京存量房“以舊換新”成功破題,二手房的評估模式、評估價格尤為關鍵。此外,還與活動覆蓋面大、新房房源選擇多有著重要關系。南京市主城六區(玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區、雨花臺區)存量房均可參加,可以置換河西新城、南部新城、馬群、江北新區核心區等板塊的10余個新房樓盤。

        在簽約現場,不少業主表示,“參與‘以舊換新’房源充足,且不少項目位于主城區,選擇余地大?!笔着耙耘f”限額2000套,可供“換新”新建商品住房房源約7800套。

        采訪中,也有不少市民表達遺憾,如浦口區、江寧區的存量房不能參加此次活動。此外,10余個新房樓盤的選擇空間仍然較為有限。在頤和鉑樾府,記者遇到手握3套舊房迫切需要置換的孫女士,跑了4家樓盤卻未選擇到心儀房源。

        南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華認為,目前2000套的試點數量相對龐大的置換需求還遠遠不夠,而且僅限于南京安居建設集團自己開發的樓盤,地段位置受到一定限制,輻射的人群相對有限。

        根據最新消息,近期南京“以舊換新”可能在一定條件下擴圍到更多房企的在售項目,給予換房人更多選擇空間。

        持續發展:

        依城施策,路徑多元

        據中指研究院監測,截至5月20日,全國有超60城推出住房“以舊換新”措施,推進商品房“以小換大”“以舊換新”“以低配換高配”,成效初顯。

        縱觀全國存量房“以舊換新”活動,有“國企收舊換新”和“中介優先賣”兩種主流方式。在“中介優先賣”模式中,二手房出售環節的不確定性較大,促成“以舊換新”成效不明顯。與之相比,“國企收舊換新”效果較明顯。我省的南京、蘇州、啟東、無錫等城市均采用這類政策。

        不同于中介幫賣和國資收購方式,海安市走出存量住房“以舊換新”第三條道路。今年年初,海安市出臺試行商品房“以舊換新”政策,依據“誰回收、誰置換、誰收益”原則,其特點是新房開發商收購業主舊房,政府負責服務、促成交易。國企、民企開發的樓盤都可以參加“以舊換新”活動。海安首輪試點9個參與“以舊換新”的樓盤來自5家開發商,其中民營企業超過一半。在換新過程中,住建部門還借用拆遷過程中的房票這一工具,作為“以舊換新”買賣雙方的交易憑證,由政府部門蓋章后生效。

        58安居客研究院院長張波說,從全國來看,單一市場化的“以舊換新”在房價下行期間效果有限,而各地方政府、地方國企參與的“收舊在先”方式,效果更為直接。收舊房源和保障房結合更是在城市層面起到高效加速去庫存、加快保障房供給的雙重效果。這一點在商品房明顯供大于求,并且保障房規劃體量大的高能級城市體現尤為明顯。

        張波建議,各地需明確收舊目標,并加大政府參與力度,先努力加快“收舊”,才能帶動“換新”。

        吳翔華表示,基于南京安居建設集團的企業特性,收回來的房子可以作為保障、人才、租賃用房,而“以舊換新”要行穩致遠,還需要更多房企參與進來。

        “如果‘以舊換新’后續推出更多房源,且進一步擴大可置換區域,新政策有望作為激活市場重要舉措,在促進房地產市場進一步平穩健康發展方面起到重要推動作用?!睆堓x說。

        記者 劉霞 劉春 王曉映 周敏

        原文地址:http://jsnews.jschina.com.cn/jsyw/202405/t20240522_3409593.shtml
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